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住宅は建て替え以外の場合、土地を探すことから始まります。建物は何十年後かに建て替えることが出来ますが、土地は高価でありそう簡単にはいきません。どうしても慎重になってしまいます。
さて、土地選定の重要なポイントは何？交通アクセス・子供の学区・日当たり・価格等いろいろあります。しかし、それだけで良いのでしょうか？大都市に限らず、地方まで団地化が進み街の中心部にぎゅうぎゅうと人が集まり生活しています。地球環境を世界中で考えている今、人は街の中心部に集まり生活し排熱し続けヒートアイランド現象を生み地球温暖化を進めています。
自然の中にほどよく分散する住宅地を外国の写真に良く見かけます。このような風景が日本にもあっても良いのではないでしょうか。団地の中で住みたい人と、自然の中で住みたい人の選択の余地があっても良いのではと思います。残念ながら、昔から農業を営みその地に住んでいた人以外ほとんどの人に選択の余地がありません。
山形市の様に市街化調整区域という網を張り、基本的に住宅を建てさせないという地域があるためです。農家の後継者不足に悩む地域は、土地区画整理事業をし市街化調整区域を市街化区域に編入していこうとする動きが将来多く出てくるのではないかと思います。しかし、街の中心部から必要に迫られ市街化調整区域を市街化区域に編入していてはこれから建てる人達にとって選択の余地がありません。郊外の丘陵地・山林等を開発させ自然の中で生活したい人達の理想郷を造って上げてはどうでしょう？
口説いてばかりいてもしかたがありません、現実に戻りもっと身近な栃を選ぶ時のチェックポイントに移りましょう。 |
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| A.道路・街並み |
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前面道路が原則として幅員4m以上必要です。しかし、車社会のことを考えるなら6mは欲しいところ。その道路に最低2Mは接しなければなりません。道路の種類が市道・県道・私道かを調べる必要があります。最近は道路が広くなりさほど問題がなくなっていますが、古くからある市街地の道路は曲がりくねって狭い道路も多いのです。
土地を捜しているほとんどの人は、○○町周辺という願望があります。例えば、「○○川のせせらぎが美しい。」「○○寺の白壁の塀が好き。」「自分が家を建てたら毎日○○通りをウォーキングしたい。」という様な。願望こそ土地選定で最も大切な事ではないかと思います。 |
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| B.日当たり |
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市街化区域の中で土地が100坪前後だとすると、十分な日当たりの良い土地を確保するのは難しはずです。
夏は太陽が高くなるのでどの地域でも日当たりが良くなります。しかし、日当たりが欲しいのは冬です。そのためには、建物から南側境界線まで十分な距離を確保しなければなりません。私が言っているパッシブソーラーは、建物が南側を向いていて100％の効率を得られます。しかし、このような理想的な土地は高価です。少々悪い条件でも工夫次第で快適な住宅は出来ます。例えば、1番日当たりの欲しい居間・食堂のパブッリックゾーンを2階に、寝室等のプライベートゾーンを1階に下げることにより日射量はかなり増えます。 |
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| C.用途地域 |
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| 市街化区域内には用途地域があり、建築可能なもの（建物の大きさ・高さ）を制限しています。第一種・第二種低層住居専用、第一種・第二種中高層住居専用、第一種・第2種住居、準住居の住居系地域。近隣商業・商業の商業系地域。準工業・工業・工業専用の工業系地域。とがあります。住宅が建設不可能なのは、工業専用地域だけです。但し、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域に兼用住宅が建てられない場合があります。 |
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| イ.建ペイ率、容積率 |
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| 建ペイ率とは、建築面積／敷地面積、容積率とは、延床面積／敷地面積、のことです。市街化区域、市街化調整区域に関わらず各用途地域ごとに上限が定められています。建築面積とは、床面積＋ポーチ等の柱で囲まれた部分＋ベランダのようなはね出し部分(1m以上の部分)の合計です。 |
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| ロ.建物の高さ |
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| 用途地域の中で1番多い第一種・第二種中高層住居専用、第一種・第二種住居、準住居地域は、建ペイ率が60％、容積率が200％と定められているところが多く、最も厳しい第一種低層住居専用地域は、それよりももっと厳しい数字に定められています。 |
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| （1）最高の高さ：第一種・第二種低層住居専用地域のみ制限があります。10mもしくは12m |
| （2）道路斜線：道路の反対側境界線より始まる斜線より出ないことです。 |
| （3）北側斜線：第一種・第二種低層住居専用、第一種・第二種中高層住居専用地域のみ制限があります。 |
| （4）外壁の後退距離：第一種・第二種低層住居専用地域のみ制限があります。但し、その他の地域では民法の50cmという制限があります。 |
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| D.地区計画 |
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| 土地区画整理された街の土地をはじめ最近の街の土地を購入すると、用途地域の前にその地区のみの制限があったりしますので要注意！建物の境界線からの離れ、盛土の高さ、塀の高さ、構造、外壁の色等の制約です。 |
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| E.土地と間取り |
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いろいろな条件の中で、一つの土地に決めなければなりません。土地形状・価格・日当たり・交通アクセス・子供の学区・買い物の利便性のうち、全てに当てはまる土地は容易には見つかりません。妥協が必要になってきます。
少々土地の形状が悪くても、設計の工夫次第で快適な住宅は出来ます。○であろうと△であろうと工夫次第で快適な住宅は出来ます。最近はハウスメーカー・建材メーカーにより住宅が既製品化されてきていますが、住宅も車と同じに既製品となることは厳しいことです。「酔っ払った主人が隣の家に入っていった。」という話を聞きます。住宅は、建主のポリシーの入ったこだわりの住宅でなければなりません。形状の良い土地にこしたことはないが、どんな不整形な土地であろうと設計次第で良い土地と良い建物に変わるはずです。 |
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